Anschlussfinanzierung – günstige Baufinanzierung 2021 sichern!

Die Immobilienfinanzierung ist eine äußerst komplexe Materie. Bevor Sie ein Haus kaufen können, müssen finanzielle Belange eruiert werden und eine entsprechende Beratung erfolgen. Für die Baufinanzierung ist dabei die Anschlussfinanzierung ein wichtiges Element.
 

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Wir wollen Sie bezüglich dieser Thematik über die wichtigsten Faktoren aufklären. Was ist eine Anschlussfinanzierung? Was ist beim Ablauf zu beachten? Welche Möglichkeiten gibt es? Für diese Fragen und noch viele weitere nehmen wir nun eine ausführliche Finanzberatung für Sie vor.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Beginnen wir zuerst mit dem Wesentlichen. Was ist hinsichtlich der Immobilienfinanzierung unter einer Anschlussfinanzierung zu verstehen? Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung anstreben, so nehmen Sie ein Darlehen auf, um ein Haus kaufen zu können. Im Zuge dessen vereinbaren Sie mit Ihrer Hausbank oder einer Direktbank bestimmte Konditionen für die Baufinanzierung.

Ein wichtiger Faktor ist die Zinsbindung. Vor allem in Zeiten einer Niedrigzinsphase ist eine langfristige Zinsbindung des Darlehens beim Kaufen einer Immobilie sehr attraktiv.

Was passiert aber, wenn die Zinsbindung des Darlehens abgelaufen ist? Die weiterführende Finanzierung, die zumeist wiederum in einer Zinsbindung bei der Baufinanzierung endet, wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Anschlussfinanzierung erfüllt sein?

Die Voraussetzungen sind bei der Baufinanzierung schnell dargelegt. Die Frist der Zinsbindung läuft in naher Zukunft ab? Für den weiteren Ablauf sind nun Sie gefragt. Um sich gute Voraussetzungen sichern zu können, empfehlen sich ausgiebige Vergleiche, worauf wir später noch ein wenig detaillierter eingehen werden. Sie können somit bis zu über einem Prozent an Zinsen bei der weiterführenden Baufinanzierung sparen. Bei einer Baufinanzierung entspricht das Tausenden von Euros. Eine weitere Voraussetzung ist natürlich, dass Ihr Darlehen noch nicht abbezahlt worden ist. Sollten Sie keine Schulden mehr bei der Bank haben, ist eine Anschlussfinanzierung obsolet. Allerdings kommt es eher selten vor, dass die Baufinanzierung im Zuge der Zinsbindungsfrist absolviert wird.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Im Grunde genommen können Sie sich diesen Zeitpunkt nicht dezidiert aussuchen. Zu Beginn der Baufinanzierung handeln Sie einen Zeitraum der Zinsbindung aus. In der Regel beträgt die Dauer zehn bis 15 Jahre. Die Frage, die sich nun stellt, lautet: Wie ist die aktuelle Lage der Zinsen? Sind aktuell hohe Zinssätze zu verzeichnen, sollte die Bindung eher kurz gehalten werden, sodass Sie in einigen Jahren von niedrigeren Zinssätzen profitieren können. Ist die aktuelle Lage günstig, sollte es Ihre Intention sein, eine lange Frist anzustreben. Sie sollten sich jedoch rechtzeitig damit beschäftigen. Experten raten, dass Sie sich spätestens drei Monate vor Ende der Bindungsfrist mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten, denn auch ein Kreditvertrag, dessen Zinsbindungsfrist ausläuft, muss gekündigt werden. Die Frist dafür beträgt einen Monat.

Welche Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an?

Viele Verbraucher haben die Sorge, dass eine neue Baufinanzierung sehr hohe Kosten mit sich bringt. Wer sich mit einer weiterführenden Baufinanzierung beschäftigt, hat zumindest schon ein Darlehen aufgenommen und kennt die Prozedur. Hier können wir Sie allerdings beruhigen. Der Aufwand ist wesentlich geringer. Die Bonitätsprüfung ist nicht der Rede wert, schließlich haben Sie schon einen Großteil der Immobilie in der Regel abbezahlt. Diese kann somit als zusätzliche Sicherheit dienen. Der Wechsel des Kredits selber ist ebenfalls sehr günstig. Experten schätzen die Kosten auf 100 bis 800 Euro. Somit können Sie bei günstigeren Konditionen bei einer anderen Bank viel Geld sparen. Bleiben Sie bei Ihrer alten Bank, so entstehen in der Regel keine Kosten.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Wir haben Sie nun sanft an die Materie herangeführt, sodass Sie eine ungefähre Ahnung davon haben, was eine Anschlussfinanzierung im Sinne der Baufinanzierung ist. Nun wollen wir ein wenig tiefer eintauchen. In diesem Abschnitt werden wir uns kurz damit beschäftigen, welche verschiedenen Formen von diesem Darlehen existieren. Dabei werden drei Arten unterschieden:

Prolongation

Die Prolongation bezeichnet die Möglichkeit, auf welche die meisten Verbraucher zurückgreifen. Im Finanzwesen hat das zur Bedeutung, dass Sie dem bisherigen Angebot, in diesem Fall der Bank, treu bleiben. Natürlich werden neue Zinsen vereinbart, zumeist inklusive einer Bindungsfrist. Inwiefern das Angebot attraktiv ist, das Sie sich bei der Hausbank sichern können, hängt von den angebotenen Konditionen ab. In der Regel erhalten Sie jedoch nicht die günstigsten Zinssätze. Wer sich die besten Konditionen sichern will, sollte vergleichen und Rechner nutzen.

Umschuldung

Die Umschuldung beschreibt im Grunde genommen das Gegenteil der Prolongation. Sie haben das Angebot Ihrer Bank für nicht sehr attraktiv empfunden und suchen einen neuen Darlehensgeber für die weiterführende Baufinanzierung. Der neue Geber des Darlehens löst den alten Kredit nach Ende der Zinsbindungsfrist ab und erhält die sogenannte Grundschuld als Kreditsicherheit. Wie weiter oben erwähnt, fallen für das neue Darlehen verhältnismäßig geringe Gebühren an, die für Notar und Grundbuch Verwendung finden. Schon wenige Zehntelprozente an Zinsvorteil generieren ein rentables Geschäft.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist erst seit einigen Jahren salonfähig, der Ablauf aber relativ simpel. Sie handeln mit Ihrer Bank Konditionen aus, beispielsweise da es aktuell niedrige Zinssätze gibt, und einigen sich auf diese Form des Darlehens. Das bedeutet, dass die Vorlaufzeit, bis der Kredit ausgezahlt werden kann, Jahre, nämlich bis zu 60 Monate betragen kann. Ein Beispiel: Drei Jahre noch und Ihre Zinsbindung läuft aus. Aktuell gibt es sehr attraktive Zinssätze, Sie haben aber die Befürchtung, dass sich diese bis zum Ende der Bindungsfrist erhöhen werden. Genau in dieser Situation ist das Forward-Darlehen die richtige Lösung, dabei entstehen während der Vorlaufzeit, auch Forward-Periode genannt, keinerlei Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

Worauf müssen Sie beim Anschlussfinanzierung Vergleich achten?

Bewegen wir uns nun in die praktische Richtung. Der Vergleich ist der erste Schritt zur erneuerten Baufinanzierung. Welche Kriterien sind nun entscheidend? Wie Sie richtig vermuten, sind es die Zinsen. Wir haben schon öfter erwähnt, dass Zehntelprozente ausreichen. Konkret formuliert, sollte das Angebot der anderen Bank um 0,2 Prozent günstiger sein, sonst hält sich die Rentabilität in Grenzen. Doch den effektiven Jahreszins als einziges Vergleichskriterium heranzuziehen, wäre ein wenig zu einfach.

Die Laufzeit und die erneute Zinsbindung spielen eine große Rolle. Schaffen Sie es in der zweiten Finanzierungsphase, die Immobilien abzubezahlen, und spekulieren Sie noch auf eine dritte Finanzierungsrunde? Das hängt vor allem davon ab, welche Zinsphase zu diesem Zeitpunkt vorliegt. Momentan ist es beispielsweise sinnvoll, dass ein Forward-Darlehen auf zwei oder drei Jahre im Voraus abgeschlossen wird, denn noch sind die Zinssätze niedrig.

Wie bedienen Sie einen Anschlussfinanzierung Rechner richtig?

Bezüglich der Anschlussfinanzierung gibt es natürlich viele verschiedene Möglichkeiten Rechnungen aufzustellen. Im Zeitalter der Computer ist jedoch kaum ein Mensch so ehrgeizig, diese Rechnung von Hand aufzustellen. Dafür gibt es Rechner im Internet, die diese Dienste schnell und effizient übernehmen. Dafür müssen Sie dennoch einige Information parat haben. Wichtig ist, dass Sie die ausstehende Restschuld, auch das Saldo genannt, welche zum Tag der Aufhebung der Zinsbindung besteht, auf den Cent genau wissen. Nur so können Sie sicher sein, dass Sie eine korrekte Summe aufnehmen, nicht zu viel und nicht zu wenig.

An dieser Stelle sollten Sie sich außerdem fragen: Nehme ich die Möglichkeit einer Sondertilgung wahr, um den Berg der Restschuld kleiner zu gestalten? Eruieren Sie nun, welche Dauer der Sollzinsbindung für Sie in Frage kommt. Aktuell ist eine längere Bindung zu empfehlen. Auch der Tilgungssatz lässt sich nun erhöhen. Im Zuge dessen sollten Sie sich außerdem über die Monatsrate Gedanken machen und die gewünschte Summe in den Rechner eintippen. Erniedrigen Sie diese auf keinen Fall, sofern Sie keine Probleme mit der Tilgung hatten. Womöglich haben Sie sogar Spielraum und können die Rate erhöhen, sodass der Tilgungssatz erhöht wird, was wiederum geringere Kosten für den Kredit zur Folge hat. Achten Sie beim Ablauf und der Eingabe in den Rechner auch darauf, ob Sie auf ein erweitertes Recht auf Sondertilgung bestehen.

Wie wichtig sind die Anschlussfinanzierung Zinsen?

Wie Sie nun schon öfter vernehmen konnten, ist dieser Part ein ganz entscheidender. Welche Belange rund um die Zinssätze sind nun relevant? Wenn Sie sich mit einem Forward-Darlehen beschäftigen, sollten Sie die Zinssatzentwicklung im Auge behalten. Momentan sind diese zwar noch relativ niedrig, laut Experten ist in den nächsten Jahren jedoch mit einem Anstieg zu rechnen.

Für die anschließende Finanzierung ist die Bindung der Zinsen ein ganz wichtiger Faktor, der im Zusammenhang mit der Zinsentwicklung betrachtet werden muss. Niedrige Zinssätze, lange Bindung – hohe Zinsen, kurze Bindung. Weshalb aber auch ein Zinsvergleich am Markt umso wichtiger ist. So viele Banken es gibt, so viele unterschiedliche Konditionen existieren beinahe auch. Der Vergleich, wie schon öfter erwähnt, ist ein probates Mittel zum Sparerfolg. Nur wer die günstigen Zinssätze am Markt hat, kann auch nachhaltig sparen.

Gibt es Erfahrungsberichte oder Anschlussfinanzierung Tests?

Diese Frage kann nicht mit einem klaren Ja beantwortet werden. Das bekannteste Verbrauchermagazin im deutschsprachigen Raum, die Stiftung Warentest, hat keine Tests dahingehend durchgeführt, sodass auch keine Siegel verteilt worden sind. Warum ist das so? Die Anschlussfinanzierung ist eine schlichte Baufinanzierung. Doch auch im Bereich der Baufinanzierung gibt es keine Testsiegel. Im Endeffekt macht Stiftung Warentest dieselbe Prozedur wie Vergleichsportale. Es werden stets die aktuellen Konditionen gegenübergestellt. Das Deutsche Institut für Service Qualität hat die DKB zur besten Direktbank 2014 auserkoren. Ich Sachen Konditionsanalyse ist die DKB unangefochten die Nummer 1. Die Norisbank ist 2013 mehrfach ausgezeichnet worden. Der beste Ratenkredit wurde von Euro am Sonntag, FMH, n-tv und Focus Money bestätigt. Allerdings gibt es beinahe so viele Magazine, Institute und ähnliche Einrichtungen wie es Banken und Produkte gibt. Diese Auszeichnungen sind also mit Vorsicht zu genießen. Für die Verbraucher selbst ist in den meisten Fällen die Hausbank der erste Ansprechpartner. Aus vielen Erfahrungsberichten heraus ist dieser Schritt nicht unbedingt falsch. Im Gegensatz zu Direktbanken kann die Hausbank mit persönlicher Beratung und individualisierten Angeboten punkten. Wer also nun die besten Konditionen, Service und Zinssätze zu bieten hat, kann sich prinzipiell jeden Tag ändern, weshalb Ihr Wille zur Informationsbeschaffung und Recherche im Internet besonders gefragt ist.

Sonstige Fragen rund ums Thema Anschlussfinanzierung

Im Großen und Ganzen dürften Sie nun einen groben Überblick hinsichtlich der Anschlussfinanzierung und Baufinanzierung haben. Zum Abschluss listen wir noch drei häufige Fragen auf, die wir kurz und knapp zu beantworten versuchen.

Welche Fehler kann man bei einer Anschlussfinanzierung machen?

Erstes Problem ist die Planung. Viele Verbraucher beschäftigen sich erst zu spät mit einer potentiellen Anschlussfinanzierung. Deshalb ist es wichtig, dass Sie den entsprechenden Termin nicht verpassen. Drei Monate vor Ende der Bindungsfrist erhalten Sie einen Brief der Bank, worin die Möglichkeit der Prolongation eröffnet wird. Bis einen Monat vor Ende der Bindungsfrist haben Sie Zeit, um darüber nachzudenken und zu kündigen.

Wenn Sie nun die Bank wechseln wollen, schon vor Ende der Bindungsfrist ein Darlehen abschließen, jedoch nicht auf ein Forward-Darlehen zurückgreifen, müssen Sie unbedingt aufpassen, dass keine Bereitstellungszinsen anfallen. Das ist die Kostenfalle Nummer 1.

Gerne werden auch die Wechselkosten komplett überschätzt. Wie schon erwähnt, belaufen sich die Kosten im Schnitt auf 100 bis 800 Euro. Schon Zinssätze, die um 0,2 Prozent günstiger sind, machen diese Diskrepanz mit Gewinn wett.

Oftmals passiert es auch, dass Kreditnehmer den Kredit nicht versuchen zu optimieren. Hierfür gibt es viele Möglichkeiten, die Sie nutzen können. Etwa die Tilgungsrate betreffend. Behalten Sie die alte Höhe bei, sind die monatlichen Raten niedriger. Bleiben Sie bei der alten Rate, erhöhen Sie die Tilgungsrate und senken die Kreditkosten. Viele Experten raten zu einem Volltilger-Darlehen, sodass innerhalb der neuen Zinsbindung der komplette Kredit abbezahlt wird. Auch die Bindung muss noch einmal neu überdacht werden. Sind aktuell hohe Zinsen zu zahlen, dann streben Sie eher eine kurze Bindungsphase an.

Wie erfolgt eine KfW Anschlussfinanzierung?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, abgekürzt KfW, bietet für die Verbraucher interessante Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung an. Die KfW ist vor allem deshalb so beliebt, da sie interessante Zinsvorteile zu bieten hat. So ist es möglich, dass eine tilgungsfreie Zeit vereinbart wird. Sie können somit den Kredit bzw. die Anschlussfinanzierung den persönlichen bzw. wirtschaftlichen Umständen anpassen. Allerdings gibt es auch einen Haken. Nur 50 Prozent des Finanzierungsbedarfs werden durch die KfW abgedeckt. Außerdem ist Voraussetzung, dass Sie selbst die Immobilie bewohnen. Die Immobilie dürfte noch nicht einmal an Verwandte, wie etwa Ihre Kinder, vermietet sein. Auch eine gewerbliche Nutzung schließt die Förderung durch die KfW aus. Haben Sie die Bedingungen erfüllt, profitieren Sie in der Regel von sehr günstigen Zinsen. Der Antrag für diese Förderung erfolgt bei Ihrer Bank. Im Zuge dessen können Sie sich über die restlichen 50% des Finanzierungsbedarfs noch Gedanken machen.

Ist eine Anschlussfinanzierung mittels Bausparvertrag sinnvoll?

Einige Verbraucher überlegen, ob es sinnvoll ist, das Ende der Zinsbindungsfrist durch einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung zu ersetzen. Was im ersten Moment ein wenig eigenartig klingen mag, hat durchaus Kalkül. Wenn Sie sich gegen steigende Zinsen langfristig schützen wollen, so ist der Bausparvertrag eine sehr gute Alternative. Dabei können Sie das noch ausstehende Darlehen durch den Bausparvertrag finanzieren. Im Idealfall erhalten Sie günstige Zinssätze weit über zehn Jahre hinaus.